이자가 왜이리 비쌀까? 어떤 구조길래.. (주담대 6%의 압박)

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주택 담보 대출이 6%에 임박했군요..

 

왜이렇게 비싼 것이며 누가 이렇게 책정하였는가에 대한 내용을 포스팅하려 합니다.

 

기준금리 1.25%

 

나라에서 발표한 이번 금리인상이 0.25p여서, 현재 기준금리 1.25%입니다. 앞으로 두번정도 인상 가능성이 있으므로 올해에 약 1.75%까지 오를 수 있겠네요.

 

근데 0.25%오른 것 대비 주담대는 2.5%대에서 6% 근방까지 올라버렸습니다. (현재 기준 최고 대출금리 5.53 %) 0.25%의 상승에 대한 계산분인 것인지 아니면 이것은 과연 어떠한 기준으로 나오는 것인지 알아보겠습니다.

 

기준금리라는 것은 말그대로 기준이되는 금리이며, 일반인들에게 적용되는 금리가 아니고 은행들에게 적용되는 금리입니다. 그리고 이는 금융통화위원회에서 정하고 이 위원장이 한국은행 총재입니다. 그러니 한국은행에서 정한다고 그냥 생각하시면 편합니다.

 

구조는 다음과 같습니다.

 

시중 금융기관 (예시: 우리금융지주, 신한금융지주 등등)이 한국은행에 돈을 융통합니다. 정확히는 환매주건부증권(RP)을 발행해서 한국은행에게 판매하고, 한국은행은 이를 사서 돈을 금융기관에 제공합니다.

 

 

그림으로 그리면 위와 같이 됩니다. 그럼 은행은 이 돈을 굴릴때, 1.25% 이상 불려야 은행에서 이익을 취할 수 있게됩니다. 그럼 주담대는 어떻게 되어있는지 보죠.

 

주택담보대출 (은행기준)

 

정부에서 하는 것 말고 은행에서 하는 주택담보대출은 이와 같습니다.

 

일단 은행도 돈을 융통해야지만 빌려줄 수 있기 때문에 이곳저곳 융통할 겁니다. 이때 기준이 되는 금리는 COFIX금리입니다. COFIX는 자금조달비용지수로 메이져 8개 은행에서 조달하는 정기 예적금, 상호부금등의 8개 상품의 평균 비용을 가중해서 낸 지수입니다. 그냥 쉽게 말하면 돈 빌리는데 드는 비용(조달비용)입니다.

 

주담대의 금리는 이 코픽스 금리 + 가산금리로 책정합니다.

 

현재 COFIX (신규취급액기준) 1.69%네요. 

 

대략 4% 수준이 가산금리로 책정되었다는 이야기 인데 그럼 가산금리에는 무엇이 들어가는지 봐야겠죠?

라고 하지만 뭐 다양하게 있겠지만, 복잡하게 다 알필요까진 없고, 기준금리와 기타 부대비용 및 마진을 은행이 알아서 책정하는 부분입니다. 문제는 은행별로 동일 신용도의 사람이라도 이를 책정하기에 따라서 차이가 좀 나는 것이지요.

 

은행별로 차이가 많이나면 1.5%이상도 난다는 이야기는 일부 가산금리가 높은 곳은 효율성이 떨어지거나 마진을 과하게 챙기는 것이겠지요.

 

개인 생각

 

가산금리를 은행이 알아서 책정하게 함으로써 주담대 금리가 오르고, 어떻게 보면 은행의 효율성 문제 또는 욕심으로 인해 이 부담이 대출자에게 다 얹어지는 것이 문제라고 생각되네요.

 

기준금리만 생각할께아니라 가산금리 책정에 대한 상한제한등을 두어 기준금리 대비 부담을 대출자에게 전가하는 행위는 막아야한다고 생각을 하고 있습니다만 정부쪽에선 그렇게 하진 않고 있네요. 

아무래도 정부는 일단 금리를 올려서 대출을 줄이는 것이 1차목표이고, 은행에서 가산금리를 올려서 이 부담을 전가시키는 방식이 어찌되었던 대출을 줄이는 방향에 부합하기 때문이라고도 생각이 듭니다.

 

하지만, 가계의 부담을 줄이자는 슬로건을 걸고 나선 정부가 현재 부동산 가격에 휘둘려서 한 대책에 엄한 기관들만 이득을 보게하고, 그 부담은 고스란히 가계로 돌아가는 상황이 올바른 것인지는 정말 잘 모르겠습니다.

 

신용도에 따른 차이가 있다지만 과연 주담대 5.5%에 육박하는 은행들은 융통효율성이 떨어지는 걸까 싶기도 합니다. 그럼 금리 인상전에는 왜 그렇게 낮은 금리를 유지할 수 있었는지 의문이고, 그렇게 보면 너무 과한 마진을 두고 있는게 아닐까 생각이 드네요.

 

신용도에 따른 대출금액 차이도 역순으로 되는 어처구니없는 상황이 계속 벌어지고 있는데, 얼른 제대로 바로 잡아줬으면 합니다.